购买中式房子的十大骗局

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房地产之所以成为中国人最喜欢的投资目标,其核心原因是出于安全考虑。它既是一种投资产品,也是一种消费产品:如果房价上涨得好,你就可以通过杠杆获得巨额利润,即使房价上涨得不好,你也可以留下来生活。但近年来,随着房地产市场的变化,买房开始变得不那么可靠。投资者认为他们可以在支付房价后享受到好处,但他们没想到他们买了房子后会有这么多的“坑”。一个接一个的案例表明,非标准房地产开发商会利用各种手段为投资者进行“二次消费”。

今天,在这篇报道中,我们将对购房中的“陷阱”进行系统的分析。报告分为两个部分:第一部分分析了房地产市场的十大骗局,使投资者能够认识到骗局的主要特征;第二部分,根据以往的经验,为投资者后续处理提供切实可行的建议。

精彩的骗局:中国式购房的十大骗局完全解密

融创事件绝不是一个案例。无论是高端社区还是低端社区,无论是知名开发商还是非知名开发商,中国房地产市场的侵权事件每天都在发生。投资者遭受的侵权行为包括广告、销售、交付和支持变更。你不仅有可能在买房前陷入开发商认购的陷阱,而且开发商的许多“临时操作”也会让买家遭受损失。结合以前的案例,我们梳理了目前十大最重要的房地产诈骗案:

骗局1:制造现场销售的假象

在销售现场,为了营造一个繁荣的销售氛围,开发商经常在销售中心的公告栏上打出"售完"的字样,这让买家感觉房子已经所剩无几。故意制造一种紧张感,这样买家就可以在没有认真考虑的情况下冲动地签署合同并支付定金。更有甚者,还有覆盖市场的行为,即开发商拿到了预售许可证,却没有按规定一次把所有的房子都推销出去,而是根据销售需要开了几次市场,人为地制造了卖得好的假象。

据新闻报道,2017年,南京一处名为云书大厦的房产获得了两栋楼和三栋楼的预售许可证,共有1051份网上清单。然而,云书大厦展厅开放后,没有对所有的房子进行宣传,公房的楼层不到一半。

销售人员说,开幕当天售出了400多台。然而,1000套开盘时卖出400套明显不同于500套开盘时卖出400套,这有助于开发商在推出后续房源时提价。根据南京市房管部门的相关规定,在取得商品房预售许可证后,所有房屋必须在10日内公开出售,且各级售房行为涉嫌严重违规。

骗局2:免费虚拟礼品区

赠送面积是许多开发商出售时的宣传重点。“买一送一”和“变两房为三室”看起来很诱人,但事实上,不管是不是送人以及如何送人,房主们往往在买了房子后发现这是一个骗局。例如,楼层高度被用作礼品区,“礼品区”实际上属于公共场所,如果它本身被改造,它属于非法建筑,等等。

在一个案例中,2017年,深圳海滨假日酒店业主向法院起诉该开发商,称该开发商声称该物业“拥有一个超大花园,多种多样空个房间”。但是,在签署合同时,业主必须在3分钟内签署所有合同,并附上委托书,以便买方可以委托一家名为犹达的公司填写捐赠的天井面积。

直到买了房子的人发现开发商承诺的面积还没有填满,也就是说,从1楼到19楼的天井,天井实质上是开发商为了减少土地租赁支出而“偷走”的面积。

骗局3:开发商逃跑,拍卖未完成

在建设过程中,如果开发商断了资金链,无法继续建设,甚至负责人逃跑,买方可能面临所有销售款的损失,并继续承担银行贷款的还款责任。

针对这种情况,政府通常会介入,与开发商和其他利益相关者协调恢复工作,帮助企业清理资产和申请破产重组等。,但这需要很长时间并且不确定。在2015年广西南宁红日山湖“围泉门”事件中,根据合同,项目一期原计划于2014年12月31日交付,但在交付日期后未能完成。开发商一再推迟交付,最终宣布停工。

据了解,2013年农业银行批准贷款6亿元用于建设红日山湖项目,截至2014年3月,已发放贷款总额4.45亿元。然而,农行发现宏日公司挪用了大量销售款,并多次责令返还资金。但该公司不配合整改,擅自去房管部门非法提取农行抵押物。最后,美国广播公司暂停了贷款,并确认开发商的资金链已经断裂。

经过三年的维权努力,直到2018年,在南宁市委、市政府的协调下,开发商才分四次交付全部房屋。另一种情况是建筑主体已经完成,未完成的部分不多,所以业主在得到相关部门的支持后选择集资自救。例如,昆明玉峰国际是盘龙区清泉村的一个城中村改造项目。早在2014年9月,该项目的主体结构已经封顶,并与水隔绝,只留下一些收尾工作。然而,由于开发商的资金中断,该项目于2014年10月停止。

业主别无选择,只能发起筹款和自助活动。2017年,由于各种原因,政府组织的第一次自助失败了。2018年,业主进行了第二次自助,共筹集了8200万元自助资金,最终在2018年9月恢复工作。到目前为止,北部的商业区还没有建设的迹象,一些住宅项目仍在建设中。

骗局4:房子的质量不够

住房质量是大多数业主最关心的问题。然而,就住房质量而言,即使是知名房地产企业开发的建筑,也无法完全避免质量缺陷,包括房屋结构不合标准、室内装饰精美、公共区域电梯、单元门、建筑标准、建筑材料等,或者与广告不符。

例如,2017年8月,杭州R&F第十医院的精装修暴露出严重的质量问题,导致大量业主维权。几乎200多个家庭中的每一个家庭都有这样的问题,当人们踏上地板缝隙时,他们会散发出灰烬。更让业主无法接受的是,阳台栏杆是用胶水连接的,普通的阳台栏杆要埋在墙内或用铆钉固定,存在很大的安全隐患。与此同时,该项目暴露在渗水和霉菌。

同年9月,上海恒大佘山资本的许多业主抱怨该项目存在严重的质量问题。该房屋于2017年6月交付后,住宅区200多套精装房屋出现大面积霉变,部分业主家的背景墙和踢脚线出现霉斑。

2017年7月,杭州阳光城菲利普湾精装修房交付使用。一些业主发现了一系列质量问题,如发霉的墙纸、开裂的外墙和湿透的地板。最不可接受的是,室内的门是用纸板做的,橱柜的盘子是用草做的。起诉后发现,开发商擅自更换装修公司,2000元/㎡精装房的费用仅为500元。

图1:用胶水连接的阳台栏杆和草制橱柜

图片来源:新闻材料

骗局5:“换业务换生活”的行为导致商业设施萎缩,并影响生活环境

一些商业项目位于城市的核心区域。改变土地规划,将商业用地改为住宅用地,确实可以增加开发商的利润。然而,开发商“以商换居”的行为往往导致承诺的商业设施在购房时严重缩水,还可能影响社区的照明和居住环境。例如,2017年,Xi安源万科燕源“转商为居”事件引发了大量业主维权。

2015年2月,万科城第三期燕园第八城一期工程开工。该项目位于伍兹大道与西长安街交叉口的西北部,住宅区的东、南部规划了大量的商业配套设施。“燕源50万平方商业设施”和“超级教育配套设施”作为卖点吸引了众多业主。

然而,2016年情况发生了变化。6月,《Xi市人民政府关于解决房地产存量问题促进房地产市场健康发展的若干意见》出台,为开发商提供了换房机会。7月,商业项目建设方中启房地产有限公司向有关部门申请将部分商业用地调整为住宅用地,将原7.9万平方米的商业用地变更为7万平方米的住宅用地和0.9万平方米的商业用地,商业项目用地减少至原来的1/9。

10月,规划的改变在社区一个难以接近的角落被公布。12月,中启房地产公司向国土资源局申请将该地块的土地用途改为住宅用地。2017年2月,区房管局回复业主申请材料正在审核中。如有涉嫌欺诈的商业行为,业主可根据合同通过法律途径维护其合法权益。然而,业主很难捍卫自己的权利,最终它会消失。

图2:Xi万科燕源土地规划变更后,大量的企业变成了大量的房屋

图像来源:新闻材料

骗局6:学区的承诺无法实现

为了促进销售,一些开发商将买家最关心的学区视为一个大卖点。然而,在完成和交付之后,学区拥有最多的权利保护。首先,开发商自己并不建造自己的学校,因此他们需要教育局将其分配给周围的其他公立学校。但是事实上,即使第一阶段和第二阶段可以被登记,第三阶段和第四阶段也可以不被分配给划线范围。

例如,在2015年,开发商声称业主在7月前支付了首付款,孩子们可以在那一年的秋天进入龙门实验学校。然而,只有金水区的户口和暂住人口才能上小学,其他人被分流了。在2016年维护闽北县权利的事件中,开发商承诺这些孩子可以去惠济区的实验小学上学,惠济区是附近的一个重点地区。然而,学校认为房子还没有被移交,应该去学校附近的实际居住地,这导致业主捍卫自己的权利。

最后一期,惠济区实验小学稳定分区。在第二阶段,它经历了艰难的权利保护,在第三阶段,它被直接划到开元路小学。其次,开发商建造自己的小学和中学,并引入教育团体。如果它是普通学校的一个分校,那么教职员工肯定不如普通学校。如果是教育局管理的公立学校,也面临学位有限的问题。

如果引入教育团体,学费可能会非常高。第三,开发商保证学位准入,但学位仍然有限。据说一个房间有一个地方,但实际上有各种各样的限制。例如,北京中粮万科开发的长阳半岛曾打出“买长阳半岛,去北京第四中学”的广告,但后来说北京第四中学与长阳半岛签订录取分数线的期限只有6年,以后是否续签取决于现行政策,导致24位业主要求维权。北京小学长阳分校的录取优先权在销售时就已经公布了,但由于教育局的划线变化,也很难保证。

图3:浩宇田玉娥三期学校的所有者拉起横幅捍卫自己的权利

图片来源:新闻材料

骗局7:交通规划无法实现

开发商经常利用“地铁房”作为宣传卖点,但如果城市交通规划发生变化,他们得到的“地铁房”也可能降至0+。

例如,2017年,在郑州、长林及城市维权事件中,业主在长林及城市买了房子,工作人员宣传小区旁边有一个地铁3号线站,将于2020年底开通,交通非常便利。然而,当该房屋最近被移交时,业主发现根据国家发展和改革委员会最近的答复,地铁3号线的北延伸段并未如广告所述延伸至社区入口处的田璇街站。此外,在社区的南部还有一条铁路,离社区只有250米。然而,在项目的促销过程中,顾客并没有被如实告知,这导致业主要求退房。

图4:何长林和城市业主因为交通规划和宣传不一致而维护自己的权利

图片来源:新闻材料

骗局8:擅自改变承诺的建筑面积比例

开发商非法改变容积率将给业主带来诸多负面影响。首先,生活舒适度会下降。楼层数量的增加会遮挡视线,占用量的增加会加速公共设备的老化,提高安全难度,降低居住区的绿化率,从而影响环境质量。

例如,2014年,在海南省东方市为宏坤理想海岸维权的事件中,开发商在原规划的基础上,以增加温泉体验和大型商场为由。通过增加楼层、增加单元和改变公寓类型,小区的容积率从1.86增加到1.98,总户数从4500增加到7700,总建筑面积增加了近95000平方米,这与宣传的低容积率和低建筑密度不一致,导致业主强烈不满

第二,业主可能得不到房地产许可证。例如,由于青岛福临万佳二期工程的建设,土地出让金按规定应该返还,但开发商没有返还土地出让金,房屋被收回后,业主无法拿到房产证,直到最近,才有业主反映这个问题。

骗局9:别墅区变成了高层区

开发商出售时,在住宅规划中宣传别墅,居住环境良好。然后,他通过修改规划把别墅变成了高层区,而配套的自然景观也缩小了。

惠州大亚湾龙光市曾计划在2016年将别墅区改造为75栋33层的高层住宅,这引起了大量业主的抗议和维权。根据住房和建设局举行的听证会的公开信息,开发商以学位不足为由,决定将项目中7万多平方米未开发的商业和住宅用地作为学校和体育中心的配套建设用地。

此次调整后,项目剩余的商业和居住用地减少了约7万平方米,而容量建设面积保持不变,导致项目原有的别墅用地变成了高层居住用地。听证会的结果是,业主以很高的票数批准了变更,但随后,业主声称开发商在听证会上有欺诈行为,并提交了联合反对意见。

骗局10:绿地、停车位和其他配套设施已经萎缩

开发商承诺出售时停车位比例为1: 1,但实际上停车位不足。开发商可能会缩短停车位的宽度,这可能会导致车主停车,或者直接将规划好的绿地变成停车场。

例如,2016年初,融创收购了浙江耀江集团开发建设的东方普罗旺斯别墅,并将其升级更名为北京第一庄园别墅。这是一个有十年历史的老项目,建筑面积比只有0.3。北京“限价令”出台后,没有容积率低于1.0的别墅用地,使得该项目相当稀缺。

然而,根据业主的报告,开发商最近告知,2017年拍卖合同中的地下停车位被回填,并占用了住宅区西侧原计划的绿化带和儿童游乐场,以建造一个地面停车场。经过进一步了解,开发商在申请项目并获得批准时,只批准了110个停车位,但总共有236户。开发商先是通过合同承诺将车库以高价出售,然后在公共绿地建设中占用未经批准的停车位,侵犯了业主的利益。

巧合的是,被融创收购的青岛万达维多利亚湾也将其绿地改为了停车位。据业主称,融创在接管后于2018年10月修订了景观设计计划,因此增加了近400个停车位。但没有通知业主,业主是在捍卫自己的权利。

图6:青岛融创维多利亚湾将其规划的绿地改为停车场

图片来源:新闻材料

维权难:纠纷难以认定,所以要采取正确的方式合理处理

开发商随意调整规划,改变土地使用性质和房屋使用性质,导致规划范围内的容积率、绿化率、大面积公共建筑和居住区配套设施发生变化,或者向业主实际交付房屋与合同约定和广告不符,业主有法律保护其权利。然而,在实际维权过程中,业主很难获得满意的结果。

一方面,很难将宣传材料和销售手册作为合同的附件,住宅规划图纸很少作为销售合同的附件,这为开发商推卸责任提供了借口。另一方面,开发商在改变住宅规划时,通常不事先征求业主的意见,而是根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定,经规划部门批准后通知业主。但是,如果开发商在不显眼的地方张贴通知,而业主在上诉时间过后没有通知,那么申请行政复议就更加困难了。

泛海国际的所有者无意中看到了规划局网站上的宣传,然后在社区的三个角落发现了规划变更的宣传。可以想象,如果业主找不到宣传,就很难提出异议。

在以往的维权事件中,大多数维权之路都是艰难的,只有在政府、开发商和业主都有诚意解决并做出相应努力的基础上,才有一些案例取得了较为满意的结果。业主通常使用三种方法来维护自己的权利:

首先,直接与开发商谈判。当权利受到侵犯时,业主将在第一时间与开发商协商。如果规划变更只涉及一些公共规划布局,且拆迁建设成本较低,真诚的开发商会给出一些解决方案。举例来说,在苏纳克在维多利亚湾的权利保护案例中,苏纳克的回答是,它可以取消地上停车位并恢复绿化,但60%的业主需要投票支持。

如果规划的改变涉及土地性质的改变,拆卸和建造的成本很高,或宣传的承诺根本无法实现,开发商通常会找借口推卸责任,直接谈判往往收效甚微。例如,在万科燕园维权事件中,业主多次拉横幅与开发商谈判,而万科的回复是“因为该商业地块不属于万科,项目出售时也有相关宣传,所以没有作弊行为”。但据调查,申请土地产权变更的中启置业股份有限公司的股权在经过一系列变更后,于6月份返还给万科,万科的声明无法成立,之后多次的所有者权益保护也没有得到明确的结果。

在郑州、长林和城市维权事件中,开发商一直坚称销售人员没有宣传并承诺地铁将于2020年通车,铁路问题也在销售部门进行了宣传。然而,根据几个业主的报告,物业顾问并没有指导仔细阅读展示板上的“不利因素”,物业顾问确实利用地铁作为宣传卖点,双方陷入僵局。

二是向规划局、房委会等规划管理部门投诉。

根据我国《城乡规划法》,房地产开发商的开发建设项目必须符合城市规划和城市规划管理的技术规定,因此必须经政府规划部门批准。因此,在房地产开发过程中,开发商随意改变规划设计,如增加容积率、增加建筑层数、将绿地改为建设用地等。,违反规划管理方面的行政法规和规范,属于行政违法行为。

对此,规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。根据《商品房销售管理办法》第二十四条,即使规划变更得到规划部门的批准,开发商也需要向业主提供书面通知。如果业主没有收到书面通知,则不符合规定。如果开发商的资金链断裂,导致未完成的建筑,政府通常需要干预和协调。因此,大多数业主都采取向政府相关部门或规划管理部门投诉的方式来维护自己的权利。

然而,在一些维权事件中,开发商未经业主事先同意就获得了规划管理部门的批准,并履行了通知程序。行政管理部门可以拒绝处理,理由是在行政审批中没有告知业主的义务。在这种情况下,根据赋予公民合法私有住宅财产不可侵犯性的《宪法》和《物权法》,即使规划变更已经公布,业主也可以通过行政复议程序,看看在这一过程中是否有任何违规行为。

从实际维权结果来看,政府有关部门将考虑业主的意见,对仍在公示的规划变更进行复议。例如,惠阳的一栋别墅被改造为高层维权项目,购买了商品房的业主对此非常不满。当地住房和城乡建设部早些时候表示,开发商的计划变更在容积率允许的范围内,并不违法。

然而,由于公示期受到业主质疑,政府再次召开会议讨论是否批准其申请。已经公布的规划变更,特别是土地性质的变更、高层别墅等拆迁建设费用,很难满足业主的要求。例如,在Xi安宛可盐源维权事件中,部分业主向政府部门投诉,根据长安区委2018年5月的回复,确认万科盐源的土地性质变更成立,并表示该变更对周围房屋没有阳光影响。

第三是向法院上诉,要求开发商履行承诺。如双方在购房合同正文中约定的内容,包括广告中承诺的核心卖点、房屋质量要求、居住区规划不能变更,或规划图的细节包含在附件中,则视为双方已经约定,开发商擅自变更规划或不履行合同承诺的,应承担违约责任。

如果合同中没有相关内容,则取决于当时的广告和宣传材料是否在购买决策中发挥了重要作用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请,但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是专门确定的,对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响,应当视为要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺,也应视为合同的内容。当事人违反合同的,应当承担违约责任。”

通过起诉法院来维护权利是一种相对有效的方式,但维护权利非常困难,因为开发商在宣传时往往有模糊的概念,如不受开发商控制的学区房和地铁房。

在北京中粮万科校区的住房权利保护案例中,万科最初回应说没有“六年期限”,但相关的录取要求要以当时相关教育部门、学校制度和通知为准。业主认为不确定性仍然很大,起诉法院要求中粮万科取消“去四中”的期限,继续履行录取承诺。一审法院的判决支持了这一上诉。然而,业主后来表示,即使他们最终胜诉,也很难说开发商是否能真正履行判决,确保他能上第四中学。

对于购房者来说,为了尽可能避免落入陷阱,他们应该在买房前在销售现场保持清醒,并做出谨慎的选择。签订合同前,应确认开发商在宣传中是否提到了项目的不利因素,保留销售部的销售广告和宣传资料,并要求将广告承诺中的核心卖点写入合同。

最好进行实地调查,到规划部门了解城市规划,尤其是房地产所在区域的发展规划和周边配套设施。预售合同附件中的住宅小区总平面图需要仔细核对,平面图中有歧义的部分要标注文字并盖章确认。在签订合同时,你应该仔细阅读合同及其附件,并注意是否有格式条款。如果开发商想让买家签署委托书,他们必须仔细审查委托书的内容是否合法。

收回建筑物时,应仔细检查公共部分是否与规划文件和设计图纸一致。如规划变更,是否已办理相应的变更手续,是否已履行通知业主的责任。发生维权事件时,业主可以提前保存好信息和证据,也可以利用与开发商的协商,依据《城乡规划法》、《合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规维护自己的合法权益。

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